卓越指数 • 2025 物流仓储暨基础设施投资发展报告
2025年，中国物流仓储资产进入“精细化运营与价值重构”的关键阶段，一方面鼓励企业通过资产证券化（ABS）、REITs扩募、产业基金合作等方式拓宽融资渠道，盘活存量资产；另一方面，围绕“双碳”目标与智慧物流发展要求，对绿色仓储、智能仓储项目给予税收减免、补贴支持，推动投资逻辑从“重规模扩张”转向“重效益提升与可持续发展”。
从市场基本面来看，2025年物流仓储市场呈现“结构性分化加剧”的特征。在市场分化与竞争加剧的当下，观点指数将回顾过去一段时间物流仓储暨基础设施的发展，形成全面观察《卓越指数 • 2025 物流仓储暨基础设施投资发展报告》，并对表现卓越的企业、项目、机构等做系统总结，通过多维度、全方位的评估体系，挖掘并展示在物流领域展现出非凡成就与前瞻视野的典范，发布“卓越指数 • 2025物流卓越表现”， 研究成果将为行业提供兼具权威性、前瞻性的决策指南，共建智能、高效、可持续的物流新生态。
2025年二季度整体高标仓空置率环比上季度上升0.5个百分点至17.8%，根据戴德梁行数据，平均租金比2024年一季度微降3.6%至29.7元/㎡·月。
从区域表现来看，受传统电商节、跨境电商持续扩张刺激及叠加促消费政策效应影响，部分城市及区域高标仓租赁需求实现增长，带动当地租金小幅上涨、空置率下降。
与此同时，在产业基础相对薄弱的区域，新增需求不足的问题仍较突出，市场出租率及租金面临显著下行的压力，区域分化特征进一步凸显。
2025年二季度，华南区高标仓市场保持低空置率与高租金的双优格局，高标仓空置率仅10.6%，租金水平高达37.7元/㎡·月，虽同比2025年一季度降低3.6%，但仍处全国高位。
该区域内电子信息、高端制造等产业发达，尤其是深圳、广州等核心城市具备扎实的制造业基础与跨境物流需求，有利于高标仓的集约化布局发展。部分高标仓的出租率长期维持在95%以上，租金溢价超过区域平均水平15%，为市场提供了扎实的支撑。
华中区、西南区呈现“空置率下降、租金低位分化”的特征，期内华中区环比下降1.5个百分点至11.6%；西南区环比下降2.3个百分点至12.7%。租金方面，华中区平均租金达25.4元/㎡·月，持平；西南区平均租金大幅下降5.2%，至21.7元/㎡·月。
得益于区域产业转移与消费升级，华中区依托郑州、武汉等物流枢纽城市，承接东部电子、汽车产业转移，直接带动区域内仓储需求增长；西南区则通过低租金水平吸引需求，同时叠加电商与生鲜冷链物流需求扩张的影响，高标仓利用率得到有效提升。
华北区、华东区面临“供给集中入市、空置率承压”的挑战，期内华北区空置率升至21.4%，华东区升至21.6%，均为五大区域最高。租金方面，华北区降至22.8元/㎡·月，华东区降至35.2元/㎡·月，环比2025年一季度分别下降3.4%和4.6%。
华北区北京周边及天津等地近年高标仓集中建设，而区域内传统制造业物流需求增长放缓，供需错配导致部分园区空置率超过25%；华东区上海、苏州等城市正推进产业结构升级，传统仓储需求向高端化转型，部分老旧高标仓难以适配新需求，面临去化压力，进一步加剧了“核心区域-外围区域”的市场分化。
当前，不同区域因产业基础、需求结构、供给节奏的差异，呈现出截然不同的市场表现。随着产业转移深化、需求结构优化及供给端的动态调整，各区域城市格局有望在差异化发展中逐步找到新的平衡。
当前，国内物流仓储市场呈现需求端增长放缓的态势，市场整体以调整租金的策略应对需求变化，但空置率上涨的趋势未得到明显遏制，行业正处于供需关系的动态调整阶段。
据物联云仓数据，截至2025年第三季度末，全国非保税高标仓市场存量为1.76亿平方米，其中长三角城市群以46%的占比占据绝对主导，珠三角、京津冀城市群各占15%，长江中游、成渝城市群各占12%，区域分布呈现显著的集中特征。
这一分布格局与区域经济活力、产业密集度高度契合。长三角凭借完善的制造业与电商生态，成为高标仓供应的核心承载区，2025年一季度至三季度，该区域高标仓新增供应占比逐季提升，从28%增长至35%，供给端对需求的响应持续显现。
需求端的结构性变化对高标仓的消化节奏产生直接影响。目前，跨境电商、传统电商平台仍保持较高的需求活跃度，即时零售电商在本季度逐步显露需求潜力，但由于其以前置仓为主要布局模式，因而对高标仓的直接需求拉动相对有限。
在这一需求结构下，部分区域新增的高标仓供应难以被完全消化，导致各城市群空置率呈现分化态势：长三角、珠三角一线城市因需求支撑充足，空置率维持在15%以下；而城市群外围区域及部分二线城市需求相对不足，空置率攀升至20%以上。
展望未来供应，2025年四季度至2026年，全国非保税高标仓市场或迎来近1800万平方米的新增供应，且呈现城市群间的供给分化。珠三角城市群2026年新增供应超500万平方米，居各城市群之首；长三角四季度新增供应接近300万平方米，2026年供应则相对克制；京津冀、长江中游、成渝城市群供应规模相对温和。
受新增供应影响，部分高标仓项目存在延期或暂缓开发的可能性。市场分析认为，未来一段时间内，全国高标仓平均有效租金仍将面临一定下行压力，但随着供需关系的逐步调整，租金下滑幅度有望收窄，核心城市群与优质项目的抗风险能力将进一步凸显。
2025年以来，我国物流业多项核心指数经历“先升后降再回升”的波动轨迹，物流业景气指数虽未恢复至年内峰值，但电商物流指数、快递发展指数累创新高。整体呈现回升的趋势，行业正逐步摆脱低价恶性竞争困局，迈向高质量发展的新阶段。
仓储方面，2025年10月份仓储指数为50.6%，较上月回升1个百分点，重回50%的扩张与收缩临界点以上。从分项指数来看，同上月相比，业务量指数、设施利用率指数、期末库存指数、平均库存周转次数指数有所上升，升幅在0.6至3.8个百分点之间。
据观点指数统计，从时间维度看，仓储指数自1-2月短暂下滑后进入波动调整期，8月起呈现阶梯式回升。中国物流与采购联合会分析指出，指数回升反映了市场需求逐步回暖，供应链上下游衔接更趋顺畅，商品流转速度加快，企业补库意愿略有增强，尽管库存水平仍有下降，但降幅已较前期收窄。
同时，2025年三季度仓储指数均值为49.7%，较去年同期回升0.9个百分点，彰显行业应对短期因素冲击的韧性持续提升。中物联预测，随着四季度稳增长政策效能加速释放，投资和消费领域相关活动保持积极变化，仓储业务需求仍具备进一步回升的空间。
物流方面，2025年10月份中国物流业景气指数为50.7%，较上月回落0.5个百分点，但比去年同期提升0.1个百分点。10月份，绝大部分分项指数环比回升，其中业务总量指数、新订单指数、资金周转率指数、物流服务价格指数、固定资产投资完成额指数、从业人员指数和业务活动预期指数处在景气区间。
中物联表示，10月份数据回调存在前期高基数的原因，是需求增长变化和季节性因素综合作用的结果，总需求仍处在扩张区间，反映物流保持活跃态势，工业领域和居民消费领域物流需求继续形成稳定支撑，后期企业对后市预期保持稳中向好的判断。
据国家邮政局数据，2025年10月中国快递发展指数为475.5，同比提升2.4%，其中发展规模指数、服务质量指数和发展能力指数分别为616.4、705.2和240.7，同比分别提升5.6%、0.2%和1.7%，发展趋势指数为68.6。
当月上旬，快递企业积极拓展服务空间，满足假日期间特产、生鲜寄递需求；中下旬，快递企业深化与电商协同发展，加强自动化、无人化、智慧化设备应用，提升处理能效，日均快递业务量约6亿件，为“双十一”电商大促筑牢保障。
10月份中国电商物流指数为113.1点，比上月回升0.4点，连续8个月回升，创2025年以来新高。分项指数中，总业务量指数、农村业务量指数、人员指数、物流时效指数、满意度指数、实载率指数有所上升，履约率指数环比持平，库存周转率指数和成本指数有所下降。
在双节假期消费推动下，连续8个月回升，且随着“双十一”等促销活动陆续启动，需求有望继续保持回升趋势。分地区来看，四大地区总业务量指数均有所回升。西部地区电商物流总业务量指数回升0.8点，涨幅最高。
2025年，物流业“反内卷”政策从顶层设计到基层执行全面铺开，形成宏观引导、微观监管与行业自律相结合的多层次治理体系，推动行业从“价格战”向“价值战”转型。
3月，中央政治局与政府工作报告将“防止内卷式竞争”升级为“综合整治‘内卷式’竞争”，明确把破除低价恶性竞争、推动落后产能有序退出列为重点任务。政策导向的强化，为行业治理提供了顶层设计支持。
8月起，广东、浙江等22个省份陆续调整快递价格，调价幅度在0.3元至0.7元之间，如广东设定1.4元/单的底线价，通过价格机制改革遏制低价倾销行为；10月，中国物流与采购联合会联合多家仓储企业发起反内卷倡议，提出依法自主定价、杜绝低于成本的招投标、建立行业自律机制、开展定期质量抽检与价格监测等措施，多家快递企业调整经营战略，将竞争重心从规模扩张转向服务品质提升。
政策明确支持对接“双循环”格局，通过促进跨境电商发展、完善跨境寄递物流体系、加强海外仓建设等举措，为中国商品“走出去”提供坚实支撑。同时，相关政策引导对外投资健康有序发展，强化海外综合服务能力，优化产业链供应链国际合作布局，通过完善海外仓网络提升全球供应链的响应效率。
《加快数智供应链发展专项行动计划》推动人工智能、物联网、区块链等技术与物流深度融合，加速新技术新产品新场景大规模应用示范。智慧物流不仅以技术替代“内卷式”人力竞争，有效提升行业效率，更通过布局商业航天、低空经济等新兴产业物流服务，开辟新增长极。与此同时，政策强化关键信息基础设施安全保护与数据加密，为智慧物流安全发展保驾护航。
根据行业规划，到2027年社会物流总费用与GDP比率需降至13.5%左右，今年前三季度该比率已降至14.0%，较上年同期下降0.1个百分点，相当于节约社会物流成本约1000亿元。未来“十五五”期间，物流业将进一步深化与产业融合，聚焦先进制造业、冷链等领域发展专业物流，持续提升服务精准度与效率。
经济周期轮转过程中，资产价值面临的考验持续显现。“以价换量“的刺激作用逐渐减弱，部分区域在租金下行的同时，空置率反而有所上升，供需平衡压力凸显。
华北区域因高标仓供应集中，出现空置率偏高、租金面临下行压力的情况；而珠三角、成渝地区凭借稳固的产业基础，维持了较低的空置率和较高的租金水平。那些依托核心产业支撑与政策红利的区域资产，已率先成为市场波动中的稳健选择。
整体来看，物流仓储市场仍面临供需平衡的挑战，但在政策支持、产业升级与资产优化的多重因素共同作用下，具备核心区位优势、专业适配能力及数智化升级特征的物流资产，正成为波动行情中值得锚定的“避风港”。
2025年物流行业整体呈现结构升级、细分领域精准发力的高质量发展态势，市场活力持续释放。行业通过“供应链+物流”一体化解决方案，实现成本结构优化与调整，带动盈利增长与企业转型，为物流行业挖掘新动能。
物流地产领域呈现成本结构优化与调整的核心趋势。万纬物流三季度总营收31.8亿元，同比增长7.4%，通过加速从重资产运营向“重资产+轻资产”模式转型，优化财务结构；宝湾物流前三季度总营收13.8亿元，同比减少3.91%，净利润同比降幅达57.71%，主要受新开业园区培育周期较长，叠加智慧园区改造、光伏项目投入等因素影响，短期利润面临一定压力。
物流快递行业以量价齐升带动盈利改善为主要方向。前三季度，京东物流营收550.84亿元，同比增长24.1%，因全职骑手数量增加导致净利润下滑15%；其仓储网络总管理面积已超3400万平方米，通过“聚量共配”模式优化运输链路、减少中转频次，依托数字化系统实现物流全链路可视化，持续探索降本增效路径。
顺丰控股表现稳健，总营业收入2252.6亿元，同比增长8.89%，归母净利润83.1亿元，同比增长13.69%，净利润率3.87%，业务规模与盈利水平同步提升；中国外运总营收750.4亿元，同比下降12.60%，净利润同比减少4.28%，主要受制于传统货代业务模式对国际运价的高度敏感，以及外部贸易环境带来的挑战。
冷链与跨境物流领域呈现高增长背景下的结构分化特征。冷链领域中，前三季度海容冷链总营收24.3亿元，同比增长15.20%，净利润率12.26%，盈利水平保持稳健。冰山冷热总营收36.1亿元，同比下降2.73%，净利润同比下降4.12%；跨境物流赛道上，嘉诚国际总营收9.5亿元，同比下滑3.40%，但15.86%的净利润率维持高位，盈利能力稳固。
物流科技行业沿着探索商业回报的路径推进。安得智联总营收109亿元，归母净利润24.8亿元，同比增长21.7%，净利润率达22.8%；极智嘉总营收10.3亿元，同比增长31%，净利润同比增长91.2%，受研发投入影响，净利润为-0.5亿元，其AI驱动的物流机器人、智能仓储方案正加快落地，反映出智能装备企业在技术迭代与市场拓展中的发展特征。
总体而言，物流企业通过“供应链+物流”一体化解决方案，在电商大件物流、企业供应链物流领域实现服务溢价，同时依托AI技术赋能，推动智能分拣中心、无人仓规模化应用，持续压低单位履约成本。
东久新宜与前海粤十共建AI冷链智慧园区，实现仓储全流程无人化运营，以数字赋能压缩履约成本；宝湾物流与九识智能共推无人驾驶仓配规模化应用，通过智能仓配升级供应链服务，巩固降本与溢价双重优势。
中国物流与科大讯飞发布“流云”千亿参数大模型，以AI能力赋能物流全链路；卡塔尔物流携手三一机器人布局智慧物流，菜鸟地网与批发零售商CPAXTRA合作开发供应链物流科技产品，聚焦智能零售与仓储领域，通过技术创新深化降本溢价。
中国外运联合绿色慧联推进新能源商用车服务与绿色运力网络构建，替换传统燃油运力、优化绿色运输链路，在减少碳排放的同时降低长期运营成本，同时携手小马智行深耕自动驾驶技术与智能化物流管理模式。
京东集团则携手宁德时代聚焦绿色低碳转型，将低碳理念融入供应链数智化运营全流程，从绿色仓储设施升级到低碳运输路径规划，降低物流环节的能耗，进一步拓宽物流服务的价值边界。
京东物流自2015年启动无人机项目以来，已构建“干线-支线-末端”三级无人机物流体系，目前在西安和宿迁开展常态化运营，累计飞行里程4860公里，飞行时长14586分钟；其于10月宣布未来5年采购10万架无人机投入物流供应链，彰显布局低空物流赛道的决心。
顺丰旗下丰翼科技持续完善低空物流服务能力和产品体系，自主研发多类型运输无人机，覆盖医疗冷链、标准快递、同城与跨城飞送等场景，累计在全国开通600多条航线万公里。
与此同时，部分物流企业还以低空物流、绿色物流等“新动能”为支撑，为物流价值增长开辟新路径。传统的物流模式面临效率与环保双重压力，而低空物流凭借其高效、灵活的特点，绿色物流依托低碳优势，成为行业转型的焦点。
2025年1-10月，国内重点物流企业园区投资布局呈现规模化、多元化、全球化特征，累计落地或推进项目32个，涉及建筑面积超624万平方米，投资金额超488亿元。项目类型已从传统仓储园区，向智慧枢纽、供应链中心、跨境节点等多元方向延伸。
物流企业园区投资彻底突破“单一仓储”传统逻辑，转向“物流+产业+金融+科技”的功能复合化发展模式。
从布局节奏看，上半年企业投资重点集中在综合物流枢纽与产业供应链中心，推动物流网络从“点”到“网”升级。顺丰中原多式联运国际枢纽项目一期开仓，投资15亿元，整合公路、铁路、航空资源，打造辐射中原、连接全国的多式联运网络。
下半年投资呈现“快递总部密集化+跨境网络全球化”的双轮驱动特征。中通快递加速区域总部布局，华中总部基地建筑面积18万平方米、投资26亿元，北方总部建筑面积44万平方米、投资11亿元，闽台总部、西南总部建筑面积均为40万平方米且各投资20亿元，供应链华北总部建筑面积13.8万平方米、投资10.5亿元，通过“全国多总部、区域强网络”布局，构建覆盖全国、响应时效更优的快递服务网络。
2025年物流企业跨境园区投资呈现“区域聚焦+模式输出”的特征，重点布局东南亚、中东、欧洲等市场，复制国内“技术+模式”成功经验。京东东发迪拜智能物流园落地，标志着中国物流企业在中东市场的“智能仓储+数字化运营”模式输出；普洛斯清远时尚科技创新谷园区建筑面积达42万平方米，引入一家全球领先的跨境电商企业包园入驻，是承载大湾区产业外溢的重要基地，同时助力时服产业出海。
在跨境电商物流领域，“海外仓+本地配送”成为网络加密的核心模式。菜鸟墨西哥仓库的启用，填补了其在拉美市场的物流网络空白；嘉诚国际中标华东跨境电商核心仓项目，为平台商家提供从“国内揽收”到“海外交付”的全链路服务，完善跨境物流“最后一公里”布局。
物流投资项目中，“技术赋能”成为园区投资的核心主线，低空物流、无人配送与传统仓储项目加速融合，从试点走向规模化应用。顺丰车翼宝安低空智慧物流运营中心探索“无人机干线运输+地面配送”的空地一体模式；京东（宝安）智能产业园投资13.6亿元，将部署智能分拣机器人、无人叉车等设备，打造全流程无人化智慧仓储标杆；东久新宜智慧城物流谷项目投资66亿元，引入数字孪生、AI调度等技术，实现园区运营的全智能化管理。
从投资主体看，2025年物流园区投资呈现“头部企业生态化+细分企业垂直化”的格局。京东集团多点发力，京东（宝安）智能产业园聚焦高端制造供应链，京东物流波兰华沙2号仓服务欧洲电商市场，京东产发迪拜智能物流园布局中东，京东产发智慧供应链枢纽项目瞄准国内产业带整合，形成“国内国际双循环”供应链网络；顺丰全面出击低空物流、国际枢纽、跨境电商等领域，通过车翼宝安低空中心、中原多式联运枢纽、跨境电商仓储的组合，构建“空陆联运+全球配送”的综合物流能力。
细分领域企业则聚焦垂直市场实现突破。玉湖冷链华中最大冷链枢纽武汉交易中心投资30亿元，专注生鲜冷链的区域分拨与跨境流通；嘉诚国际深耕跨境电商运营服务，在跨境物流末端建立竞争优势；申通快递阜阳智慧物流产业园项目投资4亿元，聚焦区域电商仓储与配送需求，在细分市场构建成本与效率优势。
物流行业呈现“跨境物流加速全球化、供应链网络深度生态化”的发展逻辑。企业通过功能复合的枢纽项目、全球布局的跨境节点、技术赋能的智慧网络，推动物流行业从“成本竞争”转向“价值竞争”。
物流行业资本运作呈现多元融资工具的广泛应用与仓储物流资产、股权大宗交易的集中落地，形成协同效应，既为企业业务拓展提供稳定资金保障，也推动行业资源配置优化与全球化布局进程，为行业高质量发展注入持续动力。
2025年1-10月，物流行业投融资市场维持活跃状态，资本对行业发展的支持力度持续稳定。期间累计发生投融资事件33起，融资总额达748亿元，整体规模处于较高水平，反映了资本市场对物流行业发展前景的认可。
从时间维度来看，融资节奏呈现“下半年稳增”的特点，6月单月融资额突破100亿元，成为年内融资小高峰；7-10月，受头部企业融资动作与政策支持双重影响，月均融资额超80亿元，稳定的资金供给为物流企业的业务扩张、技术升级及网络建设提供了坚实基础。
从融资方式看，行业融资模式正发生结构性调整，逐步从单一股权融资模式，向“股权+债权+资产证券化”的多元融资体系转型。这一转变既适配了企业不同发展阶段的资金需求，又通过结构化金融工具实现存量资产盘活，助力行业稳步提升融资效率。
期内，物流企业通过发行公司债、中期票据等债权工具累计融资近400亿元，覆盖头部快递企业、物流地产商及供应链服务企业等各类市场主体。受市场利率下行趋势与物流行业整体信用资质提升的双重影响，当期债权融资发行利率降至2%以下，创近年新低。低成本资金的注入，有效减轻了企业的资金压力，优化了财务结构。
2025年以来，ABS（资产支持证券）融资模式成为物流行业融资创新的重要方向，得到企业的广泛应用。物流企业积极探索将仓储物业租金、运输应收账款、供应链尾款等存量资产进行证券化运作，通过这一方式实现资金快速回笼，缓解资产沉淀带来的现金流压力。
在实践过程中，物流地产企业借助“仓储物业ABS”模式，有效盘活优质仓储资产，实现长期持有资产向流动性资金的转化；供应链企业则通过“应收账款ABS”模式改善现金流状况，提升资金周转效率，为业务持续拓展注入动力。
ABS融资的广泛应用，不仅帮助企业激活沉淀资产，更推动行业从“重资产持有”向“轻资产运营”转型，企业可通过出售部分非核心资产，聚焦物流服务、技术研发等核心业务，同时借助资产证券化分散风险，提升行业整体的资产运营效率。
2025年1-10月，仓储物流资产及股权领域的大宗交易频繁落地，成为推动行业结构优化的重要力量，形成“国内资产整合”与“全球资本布局”两大发展主线，行业资源配置效率与全球化水平同步提升。
在国内市场，资本聚焦核心区域高标仓与优质物流资产。平安保险斥资45亿元收购第一产业集团华南地区三个物流资产项目，强化珠三角核心区域仓储布局；申通快递以3.62亿元收购菜鸟集团旗下丹鸟物流100%股权，补全电商大件物流能力短板并整合末端配送资源。
高瓴集团出资7亿元收购上海、北京两地优质仓储资产，布局一线城市仓储资源的长期价值。此类交易体现了资本对核心区域、优质资产的关注，推动国内物流资产向头部企业集中，促进行业资源配置效率的提升。
在全球市场，跨境物流资产收购成为资本布局的重要方向，全球化资本流动态势愈发清晰。丰树集团完成对英国首个物流中心及西班牙物流资产组合的收购，交易规模3.15亿欧元；华平投资以2.4亿美元收购日本大东京地区两处物流资产；黑石集团出资2.38亿美元收购华平投资旗下韩国仓库项目；凯德腾飞房地产信托以2亿英镑收购英国物流开发项目永久产权土地；京东产发斥资17亿元收购新加坡4处物流资产。
一系列跨境交易展现了物流资本全球化布局的趋势。一方面，中国物流企业跟随外贸企业的“出海”步伐，在海外布局仓储网络，为跨境供应链的稳定提供保障；另一方面，国际资本看好亚太地区及中国物流市场的长期增长潜力，通过收购优质资产参与行业发展。这种双向资本流动，推动了全球物流资源的整合优化，加速了行业全球化进程。
随着物流行业与实体经济、全球贸易的绑定日益紧密，具备资本运作能力、全球化视野与资产整合实力的头部企业，将在行业结构优化与全球化竞争中占据优势，推动全球化持续发展，为全球供应链的稳定高效运转提供支撑。
截至2025年三季度，国内仓储物流REITs市场呈现规模化发展态势，市场供给规模与资本参与程度同步变化。据统计，累计上市产品数量达11只，2024-2025年期间，年均新增上市4只，市场总规模突破两百亿元，同时已完成及正启动扩募的产品共6只，该领域在基础设施REITs市场中的占比与影响力持续提升。
仓储物流REITs的底层资产选择呈现鲜明的优质化导向，集中布局“一线及强二线城市高标仓”。这些资产多分布于京津冀、长三角、珠三角等经济发达区域，依托周边密集的产业集群与旺盛的消费需求，形成了稳定的租赁需求基础。
从运营指标看，仓储物流REITs展现出较强的市场适应能力。截至2025年三季度，其底层资产平均出租率达92%，明显高于国内仓储物业85%的平均水平，部分核心城市的高标仓项目更是实现100%满租，反映出优质仓储资产受到市场的认可。
在收益端，行业年化分派率稳定在4%，不仅高于货币基金、国债等低风险资产收益，也优于部分商业地产REITs，为投资者提供了稳定的现金回报。其中，中金普洛斯REIT2024年度年化可供现金分派率达5.47%，红土创新盐田港REIT达4.28%，均体现出较高的收益稳定性。
从净利润率表现看，仓储物流REITs分化明显，但头部表现突出，红土创新盐田港REIT净利润率29.6%、嘉实京东仓储基础设施REIT28.1%、汇添富九州通医药REIT26.5%，这类产品凭借优化的租户结构与稀缺的应用场景，实现了较高的盈利水平。
从二级市场表现看，近三个月市场调整周期中仓储物流REITs展现出较强的抗风险韧性。期间仓储物流REITs平均跌幅仅0.26%，显著低于中证REITs指数3.4%的跌幅，同时低于商业地产REITs 0.6%、产业园区REITs 4.41%的平均跌幅，在波动市场中表现稳健。
部分优质仓储物流REITs甚至在调整期实现正收益，例如红土创新盐田港仓储REITs、华夏深国际仓储REITs，近三个月区间涨幅分别逆势上涨3.6%和3.2%，成为投资者在市场波动中的“避险选择”。
这种抗跌性源于底层资产的“需求刚性”与“现金流稳定”，一方面，电商零售、智能制造等行业对高标仓的需求长期刚性，即使在经济短期波动期，租户续租意愿仍较强，保证了REITs现金流的稳定性
另一方面，仓储物流REITs的租金收入多采用“长期租约+逐年递增”的模式，大部分租约期限为3-5年，且租金涨幅锁定在3%-5%，这种“稳定且可预期”的现金流，为二级市场估值提供了坚实支撑，降低了市场波动对其价格的冲击。
仓储物流REITs的租户结构高度集中于头部企业，其中京东、天猫超市等头部电商，以及汽车、消费品领域的大型制造企业，抗风险能力显著高于中小租户，即使在市场环境波动时，也能保证租金按时支付
同时，租户行业分布呈现多元化特征，除电商、制造业外，还覆盖医药流通、冷链食品、第三方物流等多个行业，避免了单一行业波动对REITs运营数据的冲击，这种“多元租户结构”成为其资产韧性的重要保障。
近期上市的安博仓储物流REITs，底层资产聚焦“城市配送仓”这一细分领域，三处资产评估总值约21.71亿元，资产主要布局于一线及新一线城市的近郊区域，这种定位不仅满足了电商“最后一公里”仓储需求，也契合了城市居民对即时消费的需求。
从业务场景看，这些资产主要服务于城市配送，直接对接当地居民日常消费与产业生产的刚性需求。城市配送具有高频次、小批量、高时效的特点，与居民日常生活消费中的生鲜、日用品供应，以及企业生产原料及成品的快速流转紧密相连。
这种需求的强刚性，使得相关物流仓储资产受外贸政策短期波动的影响较小，能持续产生稳定收益，为REITs投资者提供了可靠的回报来源。
第三季度业绩显示，安博拥有和管理的资产组合平均出租率94.8%，报告期末出租率95.3%，新起租面积(含运营和开发资产组合)609万平方米，续租率77.2%。安博持有份额方面，现金同店净运营收益5.2%，净有效租金增长率49.4%，现金租金增长率29.4%，展现出较强的稳定性与增长潜力。
综合来看，与实体经济深度绑定的特性，让物流仓储资产在市场波动中，成为基础设施REITs中抗风险能力强、资产韧性突出的细分赛道。
随着物流行业数字化转型的持续推进，物流企业与科技企业的合作模式已实现从“简单技术采购”的浅层对接，向“战略协同、资源互补、生态共建”的深度融合转变，为物流技术的商业化落地与规模化应用提供了核心支撑。
当前，两类企业的合作已打破单向“供给-需求”的传统格局，通过联合研发、场景共创、数据共享的多元协作方式，围绕物流行业效率提升、成本优化等核心痛点，打造可落地、可复制的解决方案。部分合作还延伸至新业务赛道，形成“技术研发-场景验证-商业变现”的完整闭环，推动物流科技从概念走向实际应用。。
在智慧物流领域，普洛斯与西门子、林德、立镖机器人等多家物流科技与装备企业的战略合作成为技术商业化的典型实践。这一合作模式并非简单叠加技术与资源，而是在园区规划、设备部署到运营管理的全流程开展协同：物流科技与装备企业依托工业物联网（IIoT）、人工智能、大数据等核心技术，提供各类自动化设备和平台，普洛斯开放旗下园区场景资源，携手共同打造更灵活创新的“仓储自动化解决方案”和“低碳运营解决方案”，实现仓储管理的智能化、零碳化升级。
低空物流与无人化领域的技术商业化，在跨主体协同中逐步突破瓶颈。此前，低空物流受限于航线审批、安全监管等政策壁垒，技术落地进展缓慢。京东通过联合无人机研发企业、空域管理技术公司，同时与地方政府、空域管理部门开展跨领域协作，成功突破政策障碍，推动低空物流技术从“试点”走向“规模化商业化”。
无人配送技术的商业化进程，在资本与场景的深度结合下加速推进。白犀牛获得顺丰领投的5亿元B+轮融资，而顺丰同时战略投资白犀牛、新石器两家企业，并非单纯的财务投资，而是将无人配送技术深度嵌入自身“空地协同”物流网络，实现技术应用与业务发展的双向赋能。
智能仓储技术的商业化已开启海外拓展步伐，资本力量成为重要的助推力量。极智嘉于2025年5月IPO挂牌上市，募集资金重点用于海外市场扩张与技术迭代。其研发的机器人分拣系统已在东南亚电商仓成功落地，通过“AGV机器人+智能调度算法”的技术组合，适配海外物流场景的运营需求。
在供应链领域，物流与科技企业的生态共建催生出显著的商业价值。顺丰发布的“百川”数智化供应链平台，便是多方协同的技术商业化成果。该平台由顺丰联合大数据分析企业、ERP系统服务商、供应链管理科技公司共同打造，整合多元技术与资源，优化供应链全链路数字化。
此外，美的集团旗下安得智联已向香港联交所递交上市申请，此次IPO将为其智慧供应链技术的商业化注入资本动力。安得智联聚焦制造业供应链场景，通过“智能仓储+数字化调度”技术，为家电企业提供“厂到仓到店”的全链路服务。
政策支持与标准完善为技术商业化提供了良好环境。国务院常务会议提出“推进物流数据开放互联，推动人工智能等与物流深度融合”，明确了政策支持方向。
未来，相关政策将进一步打破数据孤岛，鼓励物流企业开放运营数据、科技企业输出技术能力，同时在跨区域物流协同、新兴技术试点（如低空物流航线审批）等领域给予针对性支持。
行业层面，标准体系建设正在推进，行业协会与领军企业将牵头制定技术标准、数据标准，为技术商业化的规范化发展奠定基础。
针对中小企业资金有限、技术能力薄弱的行业痛点，科技企业正调整产品策略，推出“轻量化、模块化”解决方案，降低中小企业技术应用门槛。
长远来看，物流与科技企业还将进一步联合制造、零售企业，构建“物流+科技+制造+零售”的全产业链生态，持续拓展技术商业化的应用场景，推动物流行业向更高效率、更优体验的方向升级。
